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小产权房真的值得买吗?

2018-12-25  

编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房,(ID:dahuzishuofang),作者:一平方,原标题:《小产权坚决不能碰,能叫醒一人是一人!》,36氪经授权转载

说起小产权房,我想起了一个远房的姨。

她曾经在某省会城市工作,买过一套三居室的小产权房,现在退休了,就拿来出租。

四五年前买的,花了几十万。

逢年过节走亲戚就夸自己“会办事”,亲戚一听说小产权都摇头,她反倒非常得意,她说:

“那个小区基本不会拆迁,再租个二三十年问题不大。”

“再说了,万一拆迁,还能赔一大笔钱咧!”

我不知道该不该告诉她,四五年前的几十万,都可以付一套商品房的首付了。

现在出租每个月两三千的收益,如果当时买的是商品房,现在早就涨几十万脱手了。

而且,拆迁的赔偿真的属于你的吗?

1

什么是小产权房?

小产权房,是相对商品房而言的,目前还没有明确的法律概念,只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。

本质上,小产权房其实是无产权房。

一般有三种形式:

1,个人或村民集资自建的。

比如,几户村民把零散小块的宅基地凑在一起,改成七八层高的小楼房。

2,村集体组织建的统建楼。

比如,村委会把村集体的土地集中起来,自行开发。

3,开发商没有经过报批,擅自建设。

某些开发商只“征用”了农村土地进行开发,并没有取得相应的审批手续。

购买这三类的房子只有房屋的使用权,并没有完整的所有权,而且,风险无处不在:

(1)无房产证、土地证,房屋有可能被强制拆除或被拍卖;

(2)不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利,即使签定相关合同,也不受法律保护;

(3)不能贷款,即便全款买房后,如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款;

(4)无拆迁补偿,在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿;

(5)无法办理落户的小产权房,也无法获得免费医疗和义务教育资源;

这些风险大家都知道,但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”,

确实,如果说违建被拆吧,似乎都是个例,也不见国家对这些房子动真格;

说到不赔偿,万一赔呢,那岂不是一本万利?

而且,指不定哪天就小产权就转正了呢?

似乎,万一,指不定……这些词语都在博概率,但是,具体到我们个体的风险不是0就是1,随便一个变动,连本带利就打水漂了。

2

小产权最大的优点就是便宜。

一般只需要同地段、商品房价格的30%—50%,的的确确圆了很多人的住房梦。

但,不意味着真正便宜。

首先,正常商品房的成本构成一般为:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。

相比之下,小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益,一下就砍掉了近50%的价格空间,并没有实惠太多。

而且,反倒在建安成本上克扣严重,房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

便宜没好货还是次要的,最扎心的是,明明有“买方致富”的机会摆在你面前,而你却没有珍惜。

大家都知道,房子,不仅仅有居住属性,还有金融属性,也就是我们常说的投资。

那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人,几乎没有人不关心自己房子是否涨价的。

那么,我们就来算一笔账,同样地段的房子,假设小产权单价3000元/㎡,而住宅1万/㎡,你有30万的上车成本。

选择商品房,你付30万首付,能买到100㎡的小区房;

选择小产权,你必须一次性付款,当然,同样也能买到100㎡的自建房。

看起来似乎赚到了,

别傻了!价值30万的小产权房和价值100万的商品房能一样吗?

假设乘着“普涨”的东风,鸡毛掸子也飞上天,在这两年,两者涨幅一样。

那价值30万的标的涨30%就赚9万,价值100万涨30%可是30万啊!

更何况,小产权的升值速度,远远比不上正规商品房。

小产权不能落户,没有学位,既不能贷款也不能抵押贷款,除了自住,在增值上几乎价值为零,升值速度远远落后;

所以,在房产投资上,选择往往比努力更重要。

一旦押错了宝,被拆迁被没收被村民扯皮,你亏得渣都不剩;

即使有幸压对了小产权房,涨了几千还沾沾自喜,不如看一下,那些年你错过的商品房,涨到几何。

3

小产权最大的风险是,不受法律保护,不被国家认可。

即使拥有双方签订的合同、协议或相关证明文件,均不具有法律效力。

说白了,不过是一次性交了几十年的租金,然后听天由命,随时经受来自政府、卖家的突然轰炸。

一旦有重大利益纠纷,比如:房屋价格暴涨、拆迁等,卖家随时可以以私下交易不合法为由,要求取消合同;

也就是说,即使拆迁了,也与你无关,村民卖方可以随时违约,毕竟转让行为是无效的。

你以为的“博拆迁博涨价”收益,大概率算不到你头上。

要是不涨价不拆迁也就罢了,越有利益,翻脸的风险越大。

即使没有利益纠纷,你的房子也随时面临清理违建的风险,朝不保夕。

一次性掏一笔巨款去博概率,国家一出台相关政策就如惊弓之鸟,长期处于患得患失的风险旋涡中。

4

小产权最致命的伤害是,短期内不可能转正。

对于小产权,政策从来没有松动过,而且每隔一段时间就浇一次冷水,把转正的火苗定期扑灭。

先是,前几年,国土资源部进行了大规模的农村土地确权。在进行不动产统计、登记时,小产权房被严格排除在外。

接着,2017年9月20日,国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出,防止小产权房通过不动产登记合法化!

最近,12月3日,广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,其中明确提出,对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续!

12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:非农建设用地不再“必须国有”。

也就是说,集体土地可以入市交易,很多自媒体又起风:是否意味着小产权房转正有望?

还是那句话,小产权房转正在五年内都不可能。

首先,这个草案只是单指工商业用途的集体土地可以入市,住宅的集体土地提都没提。

其次,除了法规限制,还有房价的不可逾越。

从全国来看,全国小产权房的面积约为73亿平方米,接近商品房的70%。

越是发达的城市,城中村就越密不透风。

比如广州就有100多个城中村,而深圳有过之无不及。2016年,深圳商品房、保障房存量不到200万套,而城中村的小产权房则高达400多万套。

如果允许小产权房转正入市,不敢想象,会对商品房市场造成多大的动荡……

而且,反过来,要确保“房住不炒”,“坚决遏制房价上涨”的稳定局面,控制小产权房入市反而是最简单最有效的技能。

所以,不要再心怀侥幸,被卖家忽悠了,一旦有任何拆迁补偿成功或者转正成功的事例,小产权房价格还不得暴涨?

写在最后

小产权房,便宜没好货真的是老祖宗最朴实的大白话。

最致命的是,短期内看不到转正的可能。

而且,无法使用杠杆,不能以最小投入撬动最大收益;

不具备商品房的金融属性,意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利;

城建更新速度越快,反而越有被清理的风险,所以也不能享受城镇化的红利;

各种受限,无法自由交易,不能随着市场动荡或自身的变化而及时置换,相当于花大价钱买了一个大宗商品,只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

说了这么多,可能会有人说,我买这个小产权就是为了出租的,特别是在北上广深这种人多地少的城市,租金收益确实可观。

但是高租金的城市房价也不便宜,还必须一次性付款,比如深圳,买一套要两三百万,这笔钱用来理财,每个月收益也不输月租。

如果你还要买,我只能说,除非真的便宜到不差钱,不然能不碰尽量别碰。

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